도시정비법 제72조 제6항은 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)로부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정하고 있다. 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다고 예외 사항을 규정한다.
현 2025. 6. 기준으로 투기과열지구는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구로 지정되어 있다. 그러나 최근 부동산 가격이 급상승하면서 성동구, 마포구, 양천구, 강동구 등 투기과열지구의 확대 가능성이 커져가고 있다. 이에 도시정비법상 투기과열지구에서 분양을 받은 자들 중에서 위 구역 내 물건을 소유하고 있는 자들의 경우 도시정비법상 재당첨 제한에 해당되지는 않을지 우려해 이에 대한 문의가 증가하고 있다.
우선 도시정비법상 제72조 제6항을 살펴보면, 위 재당첨 제한에 해당되기 위해서는 전제 조건으로서 분양을 받는 정비사업이 ① 투기과열지구의 ‘정비사업’에 해당되어야 한다. 이는 도시정비법에 따른 재개발, 재건축정비사업을 의미한다. 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업의 경우 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다)이 적용되는바, 소규모주택정비법에서는 재당첨 제한에 관한 규정을 두지 않고 있고 도시정비법 제72조 제6항을 준용하지 않고 있어 국토교통부는 재당첨 제한 등 별도의 제한을 두고 있지 않다고 회신한 바 있다.
또한, ② 위 정비사업의 관리처분계획에 따라 분양대상자 및 그 세대에 속하여야 한다. 이때 위 세대의 의미에 대해 수원고등법원 판례는 분양대상자와 주거 및 생계를 같이 하는 사람을 의미한다고 판시하였다. 구체적으로 도시정비법 제72조 제6항에서 ‘세대’의 의미에 관하여 도시정비법에는 별도의 정의 규정을 두고 있지 않다고 판시하면서 세대의 일반적인 의미에 따라 해석할 수 밖에 없고 이는 현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단이라고 판시한 바 있다. 한편, 위 기산점에 대해 도시정비법 제72조 제6항은 조합원 분양분의 경우 최초 관리처분계획인가일을 의미한다고 구체적으로 규정하고 있다. 일반 분양의 경우, 당첨자 발표일이라고 해석함이 타당할 것이다.
위 요건에 해당하는 자는 도시정비법 제72조 제6항에 따라 ③ 5년 이내에 투기과열지구에 있는 재건축, 재개발 부동산의 일반분양과 조합원 분양을 신청할 수 없다. 이에 대해서 국토교통부는 위 ②에서 최초 관리처분계획일 또는 당첨자 발표일로부터 5년 이내 기간에 분양신청을 하고자 하는 투기과열지구 내 정비사업의 분양신청 마감일이 포함된다면 재당첨제한이 적용된다고 회신하였다. 주의해야 할 것은 금지되는 분양신청에 있어 만일 투기과열지구에 있는 재건축, 재개발 정비사업이 재분양신청절차를 진행할 경우 이 역시 도시정비법 제72조 제6항에 따라 재당첨 제한 규정이 적용되어 현금청산대상자가 될 수 있다. 이에 재당첨 제한 대상자들의 반대로 인해 재분양 절차가 무산되는 사업구역도 있다.
한편 투기과열지구로 지정되기 이전에 최초 관리처분계획인가가 이루어진 경우는 어떨까? 예컨대 A구역에서 관리처분계획인가가 이루어져 분양대상자로 선정된 甲이 있다고 가정해보자. 이후 A구역이 투기과열지구로 지정되었을 시 B구역에도 부동산을 가지고 있는 경우 이의 분양신청에 있어 재당첨 제한이 적용되는지가 문제되는 것이다. 도시정비법 제72조 제6항의 해석상 선행조건으로 투기과열지구 내에서 관리처분계획인가에 의해 조합원 분양을 받을 것을 요하므로 이 경우에는 적용되지 않는다고 봄이 타당할 것이다.
투기과열지구 내 정비사업에서 재당첨 제한 규정은 그 적용 여부에 따라 분양대상자가 될지, 현금청산대상자가 될지 판단되기에 매우 정밀한 해석을 요한다. 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법 및 판례의 태도를 고려하여 신중히 접근해야 할 것이다.
