재건축, 리모델링, 가로주택정비사업, 소규모재건축에는 공통점이 하나 있다. 사업이 어느 정도 진행하여 일정 단계에 이르면, 조합과 같은 사업시행자는 사업에 반대하는 사람들에게 매도청구를 한다는 점이다.
그럼 매도청구는 무엇일까?
말 그대로 물건을 ‘매도’하라고 ‘청구’하는 것이다. 그리고, 매도청구를 할 권리인 매도청구권은, 권리 행사로써 그에 따른 법률관계가 형성된다고 하는 ‘형성권’의 일종이다. 그래서 매도청구권을 행사하면 그에 따라 매매계약 관계가 강제로 ‘형성’된다. 매매계약이 강제되기 때문에 단순히 말로만 ‘매도청구’를 하는 것으로는 부족하고, 원칙적으로 소송으로써 권리를 행사해야 한다.
앞서 살핀 재건축, 리모델링 등의 부동산 개발에 매도청구권이 필요한 것은 어쩌면 당연하다. 남의 부동산을 함부로 허물고 새로 짓거나 리모델링할 수는 없으니, 이를 위해 부동산에 대한 권리를 확보해야 하는 것이고, 법은 이를 ‘매도청구’라는 수단으로 가능하게 해준 것이다.
한편, 매도청구를 당하는 입장에서는 자기 재산을 강제로 팔아야 하므로 결코 유쾌할 수 없다. 따라서 매도청구는 단순히 법적 근거만으로 충분하다고 할 수는 없고, 나름의 명분도 필요하다.
우선, 매도청구권을 행사하는 자에게 그에 맞는 자격이 필요하다. 가령 사업시행자인 조합 설립을 위해서는, 사업구역 내 부동산 소유자들의 일정 비율 이상의 동의를 얻어야 한다.
그리고, 개발의 진행 단계가, 이제는 돌이킬 수 없을 정도에 이르러야 한다. 법은 대체로 구체적인 사업계획이 확정되는 무렵을 최초 매도청구 시점으로 본다. 구체적으로 어떤 형태의 주택단지를 조성할지 확정이 되었다면, 이에 반대하는 자들을 내보내는 것도 어느 정도 수긍할 수 있다고 보는 것이다. 재건축은 사업시행계획인가, 리모델링은 리모델링 허가, 가로주택정비사업이나 소규모재건축은 건축심의 무렵 매도청구가 가능하여 사업 유형에 따라 그 시기에 다소 차이가 있으나, 구체적인 사업계획이 확정될 무렵이라는 점에서 동일하다.
소송은 권리행사의 최후의 수단이 되어야 한다는 점에서, 매도청구권을 행사하기 전 상대방에게 마지막으로 한번 더 사업참여 여부를 서면으로 확인할 필요가 있다. 이때 보통은 2개월 정도의 회신기간을 부여하는데, 아무런 대답이 없다면 사업에 반대하는 것으로 간주한다.
위와 같은 명분이 모두 갖추어지면 비로소 사업시행자는 사업에 반대하는 자를 상대로 매도청구를 할 수 있게 된다.
매도청구권이 정상적으로 행사된 경우라면, 법원은 매도청구 대상이 된 부동산의 가격을 정하여 매매계약이 성립하였음을 확인한다. 그리고, 이에 따라 사업시행자에게는 매매대금을 지급할 것을, 사업에 반대하는 자에게는 부동산의 소유권을 이전하고 부동산을 인도할 것을 명한다. 양자의 의무이행은 일반적인 매매와 마찬가지로 동시에 이루어져야 하는데, 실무상, 소송의 양당사자가 합의하여 이행시기를 조율하기도 하고, 사업시행자인 조합이 매매대금을 공탁하고 판결문을 이용해 일방적으로 소유권이전등기를 하기도 한다.
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